Управление бизнес-центром: работа, в которой не бывает мелочей.
НП «Гильдия управляющих и девелоперов» провела II ежегодную обучающую конференцию «Управление бизнес-центром». Мероприятие посетили около 100 человек из 12 городов Российской Федерации. Большую часть аудитории составили собственники зданий.
На рассмотрение слушателей были вынесены самые актуальные вопросы управления бизнес-центром: состав услуг управляющей компании, снижение затрат на управление и получение дополнительного дохода от бизнес-центра, работу с должниками и составление договора аренды. В очередной раз был поднят вопрос о том, что лучше: внешняя УК или собственная управляющая структура собственника.
Дмитрий Филин, директор отдела управления недвижимостью CBRE, рассказал о тенденциях в секторе управляющих компаний: «Старые управляющие компании создают холдинги, на рынок выходят новые УК, конкуренция усиливается. Все управляющие компании расширяют спектр услуг и повышают общий уровень качества предоставляем услуг. Важной, хотя и не новой тенденцией является дефицит профессиональных кадров на рынке управления недвижимостью».
Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам, отдел управления и эксплуатации недвижимостью Cushman & Wakefield, отметил, что в настоящее время выгоднее отдавать управление бизнес-центром на аутсорсинг: «Служба эксплуатации бизнес-центра класса А обходится от 40 млн. руб. в год. Основной плюс передачи здания во внешнее управление в том, что у собственника отпадает необходимость заниматься непрофильным бизнесом, кроме того, сокращаются затраты на управление для владельцев одного-трех объектов, для которых управляющая надстройка в пересчете на 1 кв.м. обходится довольно дорого».
Максим Самойленко, партнер УК «Артэко», сделал акцент на структуре расходов на управление зданием. По его подсчетам, по 30% средств уходит на клининг и эксплуатацию инженерных систем, 20% — на охрану, по 10% — на дополнительные услуги и вознаграждение УК. Бюджет управления составляет в среднем 80 долл./кв.м. в год, включая НДС.
Дмитрий Тарасов, коммерческий директор KR Properties, при формировании арендной ставки посоветовал обратить внимание на методы расчета арендной ставки, каждый из которых более свойственен определенному классу здания. «Triple Net наиболее часто встречается в офисных объектах классов А и В+. Метод All-in характерен для небольших помещений, а также БЦ класса С», — прокомментировал эксперт.
Для того чтобы избавиться от рисков при переходе от одной УК к другой, Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar, предлагает с самого начала существования проекта организовать архив и провести предварительный анализ ситуации, принять на работу в УК сотрудников с объекта и прописать четкие условия по выходу УК из проекта.
Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX рассказал о нюансах в арендных отношениях: «Пленум ВАС четко определил, что само по себе отсутствие свидетельства о вводе в эксплуатацию и свидетельства зарегистрированного права собственности на объект не влечет недействительности договора об аренде будущей вещи или возможности признания данного договора недействительным».
Федор Анакин, директор департамента безопасности Colliers International FM, рассказывая об особенностях организации охраны бизнес-центра отметил: «При организация физической охраны в бизнес-центре необходим анализ реальной обстановки на объекте охраны, рекомендации по совершенствованию и перспективам развития охраны и финансово-экономическое обоснование затрат».
Тему поддержал Сергей Крыль, генеральный директор «СМТ-ВЦ», рассказав, каким образом можно совместить системы безопасности конкретного арендатора и бизнес-центра.
Об особенностях управления бизнес-центром класса А рассказал генеральный директор УК ALCON Management Максим Белецкий. Одним из ключевых факторов, вляющих на уровень сервиса, является наличие на объетке высококачественной системы учета заявок арендаторов. «Возможность мониторинга исполнения заявок высоко оценивается арендаторами и позволяет сократить количество звонков в управляющую компанию», — отметил эксперт.
Генеральным партнером конференции выступила компания ОСАО «Ингосстрах», партнером — ООО «СМТ-ВЦ».
Справка о НП «Гильдия управляющих и девелоперов»:
Гильдия управляющих и девелоперов (www.gud-estate.ru) — ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. На сегодняшний день некоммерческое партнерство ГУД объединяет более 370 девелоперских и управляющих компаний в более чем 40 городах России. Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии. Основная цель ГУД — обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.